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【經濟觀察報】存量市場拐點出現 房地產基金機會來了

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【字體: 2017-09-18來源:經濟觀察報 [THE ECONOMIC OBSERVER] 10,銀行 黃一帆 作者:黃一帆 訪問量:5

房地產信貸調控政策又迎來加碼。
近期,北京、深圳兩地銀監局及央行分支機構發文通知,提示轄區內銀行金融機構發放個人消費貸款和個人經營貸款存在違規流入房地產市場情況,要求加強個人消費貸款管理,防范信貸資金違規進入房地產市場。
在房地產市場嘗遍各種“新藥方”后,“調控措施”開始奏效,多位地產業內人士表示,中國將進入存量地產時代,房地產的融資手段也在發生深刻變化。
REITs、不動產證券化產品作為盤活商業地產的有效手段開始受到重視。同時,歌斐資產發布的《2017中國房地產金融行業白皮書》也顯示,隨著存量市場拐點的出現,房地產基金開始興起且開始偏向主動管理型。


地產投���基金崛起
樓市各項調控組合拳出手后房地產市場有所冷卻。
財川證券分析師宋紅欣在研報中指出,全國樓市已進入“限購、限貸、限價、限售、限商”的“五限”時代。宋紅欣指出,2017年商品房成交持續萎縮,30大中城市商品房成交量持續低迷,一直維持在20萬套之下,2月份更是降至10.53萬套,3月份短暫回暖,但隨后連續4個月下降。
根據歌斐資產判斷,與房地產開發更直接相關的新增建設用地和工程開發建設投資額(已扣減土地購置費用)占國民經濟的比重均已在十二五期間見頂,可以確定的是,全國主要城市的房地產市場,逐步由增量邁向存量時代。
值得注意的是,伴隨著由增量市場轉向存量市場拐點的出現,以保險機構和房地產基金為代表的國內機構資本在商業房地產大宗投資市場迅猛崛起。歌斐資產指出,國內機構資本在內資投資總額中所占份額已由2008-2010年間的17%翻番至35%。
根據歌斐資產預計,未來四年為國內機構資本建倉時期,預計將有上萬億資金排隊入市,其中險資的體量占到了絕大多數:據估計,中國保險公司管理資產的總規模約為1.9萬億美元,如果將房地產平均投資份額提高至5%,投資總額將達到950億美元,這意味著為市場帶來6000億人民幣的增量資金。
現實的情況是,盡管由于2014年保監會修訂規則,商業保險公司可以將30%資產投資房地產,但截至2016年末,其房地產投資規模不到總資產1%,與國際標桿保險公司10%左右的不動產投資配比相比差距顯著。
而就房地產基金而言,也在發生很大變化。一般來說,房地產投資基金主要通過股權加債權的投資參與房企項目開發或運作。歌斐資產發現,地產基金投資越來越趨向于具備主動管理屬性,且投資標的開始出現多元業態。“在去杠桿大背景下,呈現出了從間接融資到直接融資、從債權融資到股權融資的雙重轉向。”
該轉變也與純債類屬性的地產基金受監管限制,融資成本過高有關。
歌斐資產相關人士表示,從2017年1-4月份,主要上市房企總融資規模3109億,同比下滑42%,從融資結構來看,受監管的委托貸款、公司債以及再融資占比下滑,融資規模分別同比下滑65%、99%和89%。房企相應會尋求中期票據、信托以及其他創新融資等,其中中期票據又受到資產比例的限制要求,信托融資受到房企資質的限制。
各類傳統債權融資渠道收縮,給股權型房地產基金帶去了機會。
諾亞財富方面負責人表示,伴隨著房地產“黃金十年”的悄然遠去,在調控政策與市場周期雙重限制下的房地產行業亦呈現出了“新常態”。從該角度來說,房企開放股權合作的意向明顯。“這對投資者來說就是一個參與房地產股權投資的好機會。”
根據歌斐資產白皮書指出,從市場機會而言,房地產市場總成交規模超十萬億,對投資者而言,更有廣闊投資空間和多樣化投資標的。2016年,全國商品房銷售額11.7萬億;在商辦大宗交易中,2016年上海當年成交額約960億,北京在380億左右。投資標的上,有住宅、寫字樓、商業、酒店等多樣化的選擇。
優客工場創始人毛大慶指出,中國房地產市場已經由開發時代,轉向存量資產運營時代。但這并不能說明市場沒有增量盈利空間。比如寫字樓市場還有巨大的藍海市場,需要機構轉變經營思路——從原先的銷售性思維向服務型思維轉變,打造成社群化、個性化服務的樓宇經濟模式,成為全新的房地產內容制造商與提供商,左手為開發商服務,右手為顧客服務,反而能迎來新的房地產投資獲利新空間。


REITs的空間
REITs (Real Estate Investment Trust)是房地產信托投資基金的簡稱,是一種以發行股權性收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給股東的一種信托基金,并可在交易所流通交易。
作為存量地產開發的金融工具,歌斐資產方面人士表示,REITs 有收益狀況良好和市場的關聯度較低以及更低的波動性、流動性等優點。截至2010年12月31日的35年時間里,美國權益REITs提供了平均14.0%的年度總回報,這一表現相對于同時期的其他指數的回報要好得多;REITs 的收益主要來源于每年穩定的租金和抵押貸款利息收入,同時,REITs必須分配至少90% 的年度應稅收入作為股息給投資者。
根據資產證券化(ABS)方面人士分析,美國全市場REITs 股息率較高。目前總市值1.13萬億美元,平均每股46.64美元,加權平均84.54美元,平均市盈率66左右,加權平均EPS2.23,REITs具有較高的股息率,平均股息率高達11.69%,加權平均后4.35%左右,而S&P500股息率僅1.99%。
目前房地產資產證券化發行情況大致包括保障房、購房尾款、供應鏈、住房公積金、物業管理費、REITs、房地產ABS等諸多類型。截至2017年3月,總額達到172.34億元,其中RE-ITs有91.61億元。
目前的限購限貸政策重點在壓制需求端,而在此時布局房地產可以鋪貨周期性基于。根據歌斐資產房地產條線相關研究指出,地產周期背后是政策調控產生的需求釋放波動。對于投資者來說,被調控暫時抑制的需求未來仍然強勁,在需求被抑制時提前布局是最佳的。
而資產證券化和REITS都只是一種金融工具,只是創造了一種新的融資方式,一種新的資產配置品種,創造了更強的流動性,產生不同產品分層對應不同的風險收益;但其并不能改變基礎資產本身,投資人還是需要穿透看基礎資產的實質。
諾亞財富方面負責人表示,中國后房地產時代來臨,一二線城市周邊區域投資機會涌現。由于中國目前城市化率已經超過50%,這意味著一個關鍵性的改變——城市化的“以面代點”成為未來趨勢,核心城市及其周邊均有投資機會,長期來看,一二線城市仍然可以聚集人口、產業等多項資源紅利,而當前房地產政策“因城施策”,熱點城市周邊的城市圈可繼續享受鼓勵去庫存、貨幣化安置等多重政策紅利,是一波全新的投資機遇。歌斐旗下團隊已擁有三條成熟成品線參與存量地產運營內容。

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