簡體 English

【中國證券網】歌斐房地產基金合伙人譚文虹:如何布局未來的房地產投資

返回上層

【字體: 2017-11-01來源: 作者:文:譚文虹 訪問量:6

這輪房地產的周期可能會拉長

房地產領域,最近的流行詞非常多。從2016年的10月份開始,進入了一輪所謂的“史上最嚴格的調控”時期,但其實每一輪都這么講,限購、限貸等政策也都似曾相識。

但這一輪的調控出現了一些新的跡象——不僅在控需求,也在增加供給,像租售同權、共有產權等。

所以歌斐資產認為,這一輪的調控,尤其對一線城市的調控,有可能比過去的更漫長,因為它真正在長效的供給上提供了解決方案。

具體來說,這一輪的周期在供給上更加豐富;與此同時,由于過去兩年的去庫存,大開發商手里的錢會比較多,大家手里有錢還會持續的拿地,并購也會風聲水起。

所以,房地產是長期看人口,中期看供需,短期是看金融、看政策。

地產投資一定要考慮跨周期

對比海外的一些數字來看當下,歌斐資產發現,中國其實還沒有經歷過非常完整的市場化大周期。

但作為主動管理組合的房地產投資基金,它在一定情況下會體現出抗周期屬性,在低谷來臨的時候能夠幸免于難。

具體說來,根據過往經驗,在房地產低谷的年份,幾乎所有的業態價格都會下滑,而漲回到前期高點又要經歷三四年的時間(如2008年金融危機時是房地產高點,2009年是房地產低點,2013年才回到2008年高點水平)。

在這個過程中,首先你的現金流要足夠支撐下去,其次你的杠桿不能太高,因為資產會經歷縮水,而杠桿太高可能熬不過。

所以,地產投資一定要考慮跨周期問題,去杠桿也是為了讓我們活得更長久。

新房銷售正在加速增長

新房的銷售正在加速增長,數據顯示現在每年有10萬套的新增銷售量,這個市場亟待被重新分配。

大都市圈的房子自然具備永恒的吸引力,因為所有人都希望去資源、人才、資金集聚的地方,這樣企業和個人的發展都會有更多的機會。

但像成都、重慶、武漢、西安這些二線的核心城市,它的產業資源、教育資源是集聚的,其實也可以吸引產業和人口。

逃離北上廣在這一兩年又開始了,從統計數據中看到京滬深人口還在增加,但是人口增速在降低。

而像成都這樣的核心二線城市,在發展過程中制定了很多吸引人才的政策,反而吸引了大批人口的流入。

存量資產盤活是永恒的需求

一線城市土地和資源有限,在沒有新增供地的時候,做寫字樓和公寓的改造,給它們注入新的內容,也能夠吸引很多新的住戶群,因為大家還是希望集聚在大都市生態圈里。

所以面對著這樣的新房和存量市場出現的變化、機會和挑戰,我們歌斐在這幾年一直是在做布局,目標是打造自己的生態圈。

一方面,我們跟主流開發商合作,并覆蓋了超過70家的房地產空間運營伙伴,因為他們可以真正地將存量資產盤活。

另一方面,運營內容也是我們關注的重點,所以我們也開始和騰訊、京東等企業進行合作。

歌斐轉型成功的案例就是收購歌斐中心,2014年12月我們收購了這幢樓,2016年6月份順利交付,現在已經達到80%的預租率。

房地產市場永遠有機會

歌斐資產認為房地產市場永遠有機會,每一輪周期都不一樣,你要盡可能地把握它,市場變化的時候去正視變化,只有正視變化,接下來才會有解決方案。

正確的投資決策,往往來自于對投資理念的無數次反復打磨及思考,直到最后,投資的直覺、責任心和經營者意識,才能真正深入到歌斐資產團隊的骨髓里去。

如果你想在這個市場做好,就要打造生態圈,把資源、資金、運營和內容有機地結合在一起,同時你要真正地為投資人獲得回報。


【中國證券網】歌斐房地產基金合伙人譚文虹:如何布局未來的房地產投資


免責申明

1、本網站信息均來源于市場公開資料,諾亞僅基于上述公開資料闡述諾亞觀點,并不保證其準確性、完整性、實時性或正確性。本網站的信息和內容僅供參考,請謹慎使用。


2、本網站信息中署名"諾亞財富"、"諾亞財富研究部"的文章,以及圖片和音視頻資料,版權均屬于諾亞財富。如需轉載請與諾亞財富聯系,并在授權的范圍內注明來源和作者,保證作品的完整性。違反上述聲明者,本網站將追究相關法律責任。


3、本網站轉載其他媒體或機構的作品,并不意味贊同其觀點或證實其內容的真實性。如其他媒體、網站或個人從本網下載使用,必須保留本網注明的"來源",并自負版權等法律責任。如本網轉載涉及版權等問題,請作者在兩周內來電或來函聯系。


4、問題咨詢及相關合作,請發郵件至:webmaster#noahwm.com,將“#”換做“@”。