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【21世紀經濟報道】商業地產進入存量周期 內外資建倉機會來臨

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【字體: 2018-01-11來源:21世紀經濟報道 作者:記者 唐韶葵 上海報道 訪問量:4

李凌認為,商業地產存量投資大幕已開啟,預計到2020年,進入商業地產的資本將達到萬億規模。


商業地產進入存量周期后,大宗物業成交與其間的資本運作越發繁榮,隨著去杠桿繼續推進,2018年的投資將更加關注商業地產作為生息資產的租金收入增長潛力。


日前,世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李凌接受21世紀經濟報道記者專訪時透露,2017年全國大宗交易總量創下歷史紀錄達到2307億元,同比增長25%,內資仍為市場主要動能,其中,內資地產基金是成長最迅速的投資者(投資占比由13%成長至27%)。


世邦魏理仕此前發布的《邁向2020:后千億時代投資策略展望》披露,寫字樓大宗物業買家更趨多元化,外資重新活躍,尤其在上海。凱德、AEW、頂新等外資買家貢獻全年交易額的29%,占比較2016年的14%大幅提升。中國成為成熟的投資目的地。


從2018年起,房企到期債務將漸入高峰期,銷售持續受到調控抑制之下,行業進一步整合將產生更多投資交易機會。1月9日,歌斐資產宣布以地產基金形式收購融創中國在上海的一個內環綜合體項目——香溢花城的兩幢商業物業,總建筑面積約6.6萬平方米,位于上海市普陀區內環邊緣。


內資開發商因可供開發土地量較過往減少,其投資存量地產的興趣亦有所增長(投資占比由19%增長至27.9%)。壽險業者于2017年底又逐漸活躍起來,李凌認為,2018年此類資本有機會成為市場的X因子。


易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,房企年底出售部分物業,可以實現融資,并優化資金結構。房企通過出售大宗物業能夠實現資金一次性回籠,甚至后續資金充裕情況下還可以回購,這樣的融資計劃積極而穩健。


存量周期標志


2017年上海大宗物業投資市場共錄得82筆大宗交易,累計交易量達1169億元,雙雙創下歷史新高,其中交易量同比增長18%。


在國內資產管理需求提升并積極尋求風險適中的標的背景下,地產基金投資尤為活躍,全年累計投資590億元,占總量的49%,遠超近三年平均水平。受益于投資需求由核心商務區外溢及上海新型城鎮化,新興商務區的辦公類型物業成為資本市場寵兒,成交宗數從前三年年均16宗的增長至2017年的38宗。


李凌直指,商業地產存量投資大幕已開啟,上述世邦魏理仕報告顯示,房地產行業經營模式從增量轉存量,會有一個切換過程——從開發主導向持有經營模式切換。在開發模式(即增量模式)下,勞動力人口和土地供應是最重要的推動力。從全國范圍看,勞動力人口和土地供應指標在2011-2013年已達到頂峰,此后開始下降趨勢。這意味著存量投資的開啟具有必然性,且是不可逆的。


以人均GDP和第三產業占比這兩個宏觀指標衡量,在2015前后,中國一線城市的商業地產進化曲線從成長期跨入到成熟期,成都、武漢、杭州等主要二線城市在2016-2020年期間也將進入成熟期。這些進入成熟期市場的優質商業地產,為存量時代的開啟提供了充分條件。


全國勞動力人口(15-59歲)峰值出現在2011年(約9.25億),此后呈現下降趨勢。大城市圈的人口輸入趨勢目前尚未終結,但應該注意到,北京和上海這樣的超大城市從2016年起,在未來城市規劃中對人口增長做出了嚴格限制。


全國房地產用地的供應規模在2013年達到峰值,此后連續同比下降。土地供應的限制近兩年來,一線和二線城市紛紛出臺限制建設用地增量措施,推行減量規劃。


2016年啟動的史上最嚴樓市調控和“房住不炒”綱領,也推動了增量向存量切換的進程。


李凌指出,這兩個宏觀指標的趨勢轉換進一步作用到大宗物業投資市場上,產生的影響就是在2016年,大宗物業投資交易量的躍遷式發展。持有投資型物業的需求目前主要集中在一線和主要二線城市中;成交量的突破也得到了貨幣資金的支持。


李凌認為,大宗資產投資的這一輪行情,是由經濟和城市化發展推動的,也正好是房地產行業開始從增量向存量模式轉換的時期,特別是在一二線城市。


大宗物業投資行情大致可以分為三個階段:2014-2015年是租金增長和資金供給共同推動階段,以上海為例,2014-2015年,寫字樓租金年均增長7.3%,是歷史上相對較快的時期;2016-2017年,隨著2015年下半年基準利率調至歷史新低,進入資金推動略占主導的階段,表現為回報率普遍下行;2018-2020年,隨著去杠桿和經濟轉型推進,歐美主要經濟體也進入加息縮表周期,回報率進一步下行空間縮小。


萬億資本建倉


李凌還認為,成熟期市場的特質之一就是商業地產的租賃市場需求和投資市場流動性大幅提升,為機構資本的建倉創造了良好條件。到2020年,預計進入商業地產的資本將達到萬億規模。


上海2017年成交突破1000億,比2016年增長10%;北京(400億)和廣州(250億)成交量也大幅增長,均創下歷史新高。二線城市中成都、南京、杭州也表現活躍。


根據瑞信的報告,中國的中產階級人數在2015年超過美國,達到1.09億人,成為全球最大的中產階級群體。中產階級的崛起代表民間可投資資本的規模和需求都將不斷上升,當前包括銀行理財、基金、保險、私募等在內的國內大資管規模接近120萬億,是GDP的1.6倍,龐大的資管規模需要尋找投資方向,成熟期市場的商業地產恰恰是一種可以提供穩定回報的優質投資標的。


目前國內機構資本在商業地產中的倉位非常低。世邦魏理仕上述報告指出,截至2016年底,以國內17個主要城市的優質寫字樓市場為例,國內機構資本所占的面積比重不足1%。


國內機構如保險的地產配置很低,大約只有總資產的2%-3%,增長空間很大。截至2016年底,國內機構資本占比不到1%,核心優質商業地產數量上有很大優勢。


另一方面,結合主要城市商業地產的所處階段和中國經濟發展脈絡(比如城鎮化、消費升級、一帶一路等),投資者有三條投資主線:由基建和城市化推動的地鐵上蓋物業;城市化進入中后期的城市更新;以及在商業地產發展階段由成長期向成熟期轉變的新興投資品類,如長租公寓、產業地產、養老地產等。


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